REPRESENTACION VECINOS Y COMERCIANTES ESTA CAPITAL, contra el proyecto SOBRE ANULAR LOS TRASPASOS ECSISTENTES DE CASAS. MÉXICO. Impreso por Ignacio Cumplido, la oficina de su cargo, calle de los Rebeldes número 2. 1836,SEÑOR. XjOS que suscriben del comercio y demás in- quilinos de esta capital, con el mayor respeto y confianza se dirigen al congreso general, con motivo al proyecto que en cinco artículos se ha presentado á su deliberación, reducido á fijar la clase de indemnizaciones que los propietarios de fincas urbanas deben satisfacer á los inquilinos, siempre que aquellos las hayan vendido ó ven- dieren, ó de cualquiera otra manera las enage- naren; y los cuales admitidos que fueron y dis- pensada la segunda lectura, se mandaron pasar á la comisión segunda de justicia. Su autor, que lo es el Sr. diputado Ahumada, sin duda se habrá propuesto el objeto laudable de estinguir con estas medidas las disputas y li- tigios, que sobre saneo de traspasos suelen ofre- cerse en la venta de dichas casas; así lo creemos de las puras intenciones que lo caracterizan, y hará siempre honor eterno á cualquier represen- tante, que consagre sus luces y talentos en el arreglo de tan importante materia. Pero supues- to que no se eleva todavía á ley, y teniendopor lo mismo libertad para emitir cada uno las opiniones que le ocurran, séanos permitido, usando de ella, el manifestar que de aprobarse tal cual se encuentra, va á causar perjuicios ir- reparables de suma trascendencia; pues afecta los intereses de casi todos los inquilinos y comer- ciantes de México, por favorecer á unos cuan- tos propietarios, en quienes esta concentrada esta riqueza. Percibiéndose esta verdad á su simple lectu- ra, nos éscusaria este convencimiento el moles- tar la atención ocupada del congreso, descan- sando en que su ilustración conocida lo desa- probaría. Este resultado, pues, lo aguardaríamos en el silencio, confiados igualmente en la inte- gridad de los señores de la comisión que ha de abrir su dictamen; con todo, no está por demás hacer esta sumisa esposicion en defensa de nues- tros derechos, que se atacan en semejante pro- yecto. Entra pidiéndose en su artículo primero: „Que todo propietario de fincas urbanas que las haya vendido ó vendiere en lo succesivo, ó de cual- quiera otra manera las haya enagenado, está obligado á indemnizar al inquilino de todo aque- llo en que se hubiese convenido espresamente con él." En tan solemne declaración, ¿qué se di- ce de nuevo sobre lo que disponen las leyes vi- gentes? Estas obligan á cumplir y ejecutar to- do aquello á que se someten Jos contrayentes en sus pactos y compromisos, de que ninguno pue-8 de safarse por su voluntad. Y si por este artí- culo se obliga al propietario á indemnizara! in- quilino de lo que espresamente se hubiese con- venido, es redundante y superfluo; porque en la actualidad, los dueños de fincas en los contratos sobre traspasos, no están esentos de este de- ber, y se les puede ecsigir, como los de cual- quiera otra especie, su cumplimiento. Por esta razón, era de omitirse este artículo lo mismo que el segundo, que dice: „Si nada se hubiere convenido sobre este punto de indemni- zaciones, solo estará obligado á pagar en los ca- sosy términosprevenidosen derecho, las mejoras hechas por el inquilino en la finca, sin podérse- le ecsigir cantidad alguna que esceda del justo precio de esas mejoras." Se nota desde luego, que no especificándose aquí qué clase de mejo- ras sean las abonables por el propietario, y so- metiendo este punto á lo dispuesto en el dere- cho, la dificultad queda en pié y esta declaración es tan inútil como la anterior. Las mejoras pueden ser útiles ó necesarias; en el primer caso, siendo peculiares á la como- didad, gusto ó capricho de cada individuo, no las debe satisfacer el dueño de la finca, y por eso son objeto de los traspasos y convenios entre los ar- rendatarios; mas en el segundo, como quiera que el inquilino paga la renta por tener una casa habitable y en buen uso en Virtud del contrato de locación, se observa todo lo contrario. Supuesta esta teoria sobre mejoras, que todo 2o el mundo sabe y no ignora quien trabaja en fin- ca agena, ¿adelantan algo los inquilinos con sa- ber que solo se les pagarán las mejoras hechas conforme á los casos prevenidos en el derecho? ¿Ahora, no sucede otro tanto en la resolución de los negocios de esta naturaleza que se promue- ven? Luego es claro que de aprobarse el artí- culo, no regirian para lo futuro sino unas pro- pias reglas, unos mismos principios, que son los del derecho, en el modo y términos que este dis- pone. Parece escusada tal repetición, así como la advertencia con que se cierra, de no poderse reclamar cantidad alguna que ecceda del justo precio de esas mejoras; condenando al propie- tario á su indemnización, ha de ser de lo que valgan en sí por tasación de peritos y no de otra suerte, según se ve por las sentencias diarias de los tribunales. Si este modo de discurrir es ecsacto, es pre- ciso convenir, que en las dos proposiciones re- feridas no se advierte idea alguna de reforma en los puntos que abrazan, estando como están ya preocupados y decididos por el derecho co- mún; y menos contienen algo favorable á los in- quilinos, aunque se anuncien bajo este aspecto. Así que no pueden considerarse sino como pre- liminares lisongeros, para hacer menos duras y alarmantes las siguientes proposiciones, que es lo formal del proyecto, y sobre lo que suplica- mos al congreso fije su respetable atención. „Si constare, dice el artículo tercero, que el7 propietario consintió en que el actual inquilino diere al anterior cantidad determinada por razón de traspaso, estará obligado á pagarla á dicho ac- tual inquilino; pero si su consentimiento no se contrajo á cantidad determinada, solo estará obli- gado á hacerle la indemnización de que habla el artículo anterior Esta misma deberá hacerse á todos aquellos inquilinos á quienes apareciere que se les concedió en lo general la facultad de traspasar." Muchos traspasos, en efecto, se ha- cen conviniendo los propietarios en determina- da cantidad ó precio por lucrar esc lusivamente, ó porque el actual inquilino se comprometió á satisfacer algún recargo crecido de rentas atra- sadas de su antecesor, bajo la condición única de poder traspasar. De cualquier modo que sea, ¿no es cierto que se compró esta facultad? Y en tal virtud, ¿se le podrá disputar el que la enagene á quien mas cuenta le ofrezca? Casa hay entre otras, muy co- nocida en México, en que la obtuvo una señora con el permiso de traspaso, por ocho mil pesos fuertes que estaba debiendo el arrendatario que se la dejó, y cuya cantidad entregó aquella al dueño. Bajo esta garantía ha gastado otros ocho mil pesos en componerla, echando cielos, pin- tando paredes, suelos y haciendo otras obras que le dieron nuevo ser y valor. Obligúesele aho- ra á recibir por todo la indemnización de los ocho mil pesos que pagó; y además de volver in- significante el uso de su propiedad, tendría que8 perder al menos lo restante, que es otra igual suma. Objeciones tan graves como estas, son las que pueden hacerse también contra la otra parte del artículo, donde ^e anula la facultad general de traspaso. En cualquier sentido que ésta se considere no es onerosa, sino antes bien útilísi- ma y de provecho á los dueños de casas; por este medio, aunque no perciban ningún dinero, jamás cuentan con vacios, y por consiguiente pérdidas de arrendamientos ni de un solo dia. Así conservan de seguro en buen estado sus fin- cas sin gastar ni en tapar goteras; y gran nú- mero hay de inquilinos que se obligaron en re- compensa de que se les dejó libres el traspaso, á la reparación costosa de casas destruidas, pa- ra lo cual careciendo de proporciones los pro- pietarios, las habrian visto en breve convertirse en ruinas. Resistiendo estos convenios ¿habrá razón pa- ra que cuando se venda una finca, el inquilino pierda el traspaso, que es un capital y se eeso- nere al propietario de la indemnización de su importe? Ni es justo que por solo el hecho de pasar á otras manos, claudiquen los gravámenes anteriores, que .como este, contrajo el dueño, y se vuelvan nulos. Será un fenómeno que los propietarios otorguen esa facultad sin que los arrendatarios no la compren con grandes sacri- ficios; pero aun en la hipótesis de que sea gracio- sa y dada sin ningún interés pecuniario, tampo-9 co la pueden revocar. Si bien son libras para imponerse obligaciones usando del dominio de sus cosas, no lo son para redimirse de su cum- plimiento cuando les acomode y quieran. Y ta- les pactos, como los de otra especie y naturale- za, deben sostenerse: su fuerza y valor no se al- tera por la diferencia del objeto ó materia que se versa. De esta regla general de los contratos se es- ceptúan en el artículo, los relativos á traspasos de fincas urbanas, no solicitándolo los propieta- rios por las vias legales. Saben muy bien lo que vale y hasta donde se estiende esa facultad con- cedida á los inquilinos; y que el no haberla suje- tado á cantidad determinada, es porque así les agradó ó convino. A pesar de esto, la indem- nización que se les prefija en este caso, es la de las mejoras hechas en la finca por su justo precio y en el modo y términos prevenidos en derecho, de que habla el artículo anterior. Quie- re decir, que de esta suerte se dan por insubsis- tentes y nulas las obligaciones solemnes que los ligan con los inquilinos, respecto á los traspasos de las casas. Y ¿esto no es convertir al congreso en tribu- nal de justicia, y pretender que pronuncie una ley sentencia de las irrevocables? Los males no solo serian los que trae consigo la mezcla y confusión de poderes, separados debidamente por las bases constitutivas; resultaría además, que se daba sin audiencia de los interesados en10 esos traspasos, ni tener á la vista los documen- tos y pruebas con que pudieran acreditar su concesión y los derechos que les asisten. Vicios y nulidades en que no es creíble incurriera el cuerpo soberano. No son de estrañarse estas contradicciones del artículo de que se viene hablando, si se reflec- siona que dirigiéndose á invalidar los pactos ce- lebrados entre propietarios é inquilinos, susti- tuyendo á los antiguos otros nuevos contra la es- presa voluntad de ambas partes, la ley notoria- mente tendría efectos retroactivos. Díctense en- horabuena las que deban gobernar para lo futuro en los traspasos de casas libres y que no tengan este reato sobre sí, quizás podria ser admisible el artículo, y todavía cuando á esto se redujese, ¿se consigue el objeto? Siempre que el interés estreche al propietario á convenirse con el inquilino, en darle la facul- tad de traspasar sin restricción alguna, ¿de qué valdría esta disposición? Como favorable á los dueños de fincas, podria y muy bien, renunciar- la, á la manera que con frecuencia se hace en los contratos de otra especie de las escepciones, defensas y leyes benéficas á los contrayentes. El resultado, pues, seria que se eludiese con fa- cilidad, permaneciendo los abusos que pueda ha- ber y se desean corregir. Y entonces, ¿para qué es dar una ley inútil y opuesta á la libertad y al interés, que es el regulador eficaz de los tra- tos entre los hombres?il "Por otra parte, señor, hoy el valor de los tras- pasos, que lo tienen las casas y aun el mas inferior tendejoncito ó carbonería, asciende á una con- siderable suma de pesos, y todos estos respec- tivos capitales con que cuentan los inquilinos y comerciantes, desaparecerían de un solo golpe, causando quebrantos no pequeños, en circuns- tancias en que todo se halla paralizado y en la mayor decadencia. Tiéndase la vista por las ca- lles de México, y á las mas distantes del centro, por todas se registran accesorias con giros y co- mercios mas ó menos gruesos, cuyos traspasos están afectos al pago de acreedores y al de sus mismos arrendamientos. Ni puede subrogarles el valor de las mejoras á que se refiere el artí- culo segundo, porque son raras las tiendas ó ca- jones donde se han hecho; de ahí es que, no pu- diendo tener lugar sino en las casas en que son mas comunes las obras de comodidad, quedarían sujetas á los mismos inconvenientes que ahora para su pago, como se ha dicho antes. Destruidos así los traspasos y con ellos esta riqueza que forma un ramo de comercio, sin gra- var en lo mas mínimo á los propietarios que tie- nen aseguradas sus rentas, se atacaría también con esta medida la propiedad que hoy constitu- ye este derecho. Téngase en poco ó nada en el proyecto de la cuestión, que el congreso hada- do testimonios auténticos del respeto que le me- rece. Hablamos de la ley, en virtud de la cual se restituyeron sus bienes al duque de Monte-12 leone, que por otra de facultades estraordina- rias, se habian consignado con otros fondos á la instrucción pública. Lo mismo se hizo con los de varias corporaciones, sin embargo de la importancia reconocida del objeto y convenien- cia pública, que pudiera alegarse en favor de esa nueva inversión. Estos hechos, que por sí solos harán memo- rable al actual congreso porque enseñan á mirar como sagrada la propiedad, ¿es posible que se des- mientan tratándose de los intereses de particu- lares mexicanos? Con la notable diferencia, que aquellos bienes siendo raices y conservándose, pudieron fácilmente volverse á sus dueños; y en nosotros estinguiéndose los anteriores traspasos, no son reparables los daños. Comprenderían también á estrangeros benéficos, que no pudien- do adquirir bienes raices en el pais, han in- vertido fondos cuantiosos en traspasos de las casas que habitan, en almacenes y cajones don- de tienen sus comercios; y una novedad tan inesperada como esta, se los haria perder. Dejando á un lado el artículo cuarto, que se contrae á que las indemnizaciones cuando las haya, se gradúen por peritos nombrándolos las partes, por estar comprendido en el segundo, pasamos á encargarnos del quinto y último, que se ha concebido así: „Si no fuese líqui- do que se deban las indemnizaciones reclama- das de cualquiera clase y naturaleza que sean, ó no pudieren de pronto liquidarse su importe.13 podrá obligarse á los inquilinos á que desocu- pen las casas en el término prudente que les se- ñalen los jueces, con tal de que el propietario asegure á satisfacción de ellos ó del juzgado las resultas del negocio." De forma, que según esto, ora tengan que hacerse reclamos sobre el valor de los compro- misos, ora sobre la liquidación y monto de las mejoras, ó por cualquier otro motivo por legíti- mo que sea, no hay remedio, inmediatamente se lanza al inquilino y después se entran á ventilar sus diferencias. Y ¿no es un verdadero despojo el que se le causa? Es un principio reconocido que nadie puede litigar despojado, y al que lo está se le restituye la posesión ante todas cosas; y aquí se contraria esta mácsima: sin embargo de esto y de que hasta en el idioma vulgar se repite aquella de beato el que posee, aunque la cosa no sea suya, al inquilino se le pone en la calle y separa de su casa ó tienda al vinotero, al mer- cader y otras comerciantes. Para trasladar sus familias é intereses, tendrán entonces que hacer sacrificios costosísimos, siendo las casas tan di- fíciles hoy de conseguirse como de reemplazar un buen local para giro; y sobre la pérdida del traspaso que deja y no puede cobrar, se le acu- mula á la mayor aflicción este nuevo gravámen. En esto no cabe duda, porque de todos mo- dos en el plazo prudente que se le asigne, ha de sacar sus efectos, su armazón y mostrador, su- friendo en estas operaciones los quebrantos y14 estravíos que se dejan entender. ¿De qué sirve en estas circunstancias emprender un dilatado litigio, y que se le afiancen á su satisfacción las resultas por el propietario? Nunca estas podrán estenderse á las indemnizaciones de daños y per- juicios, supuesto que estos se le han ocasiona- do con la autorización de la ley; por eso el mal es indefectible. Para evitarlo, ¿qué único recurso se presenta en tal conflicto? El desesperado de sucumbir á cuanto se le proponga por irracional é injus- to que sea, á fin de no ser removido de la casa. Por decontado que los pactos serán los que quie- ra el propietario, las mejoras las que califique, y de las indemnizaciones será el árbitro esclusi- vo. Y ¿no es convertir por este medio á los in- quilinos en juguete y burla de algún propietario, ú otro interesado perverso que abuse de la po- sición de aquellos? Ahora, si ecsiste, no puede hacerlo, porque le contiene el respeto á ese de- recho de traspaso, que tal vez obra bajo su fir- ma; la posesión en que están aquellos de las ca- sas le estorba, y no se atreve á intentar ningún atropellamiento, por temor á las consecuencias judiciales. Con esta ley todo se allana, y aviván- dose el interés^ comenzarian á venderse fincas que no se piensa enagenar en la actualidad, por estar afectas á esas responsabilidades de traspa- sos, y á verse tan escandalosos lanzamientos y despojos. Lo peor de todo es, que este daño ven- dria á ceder en provecho del propietario aumen-15 tando el valor de sus fincas, con el crédito de lot- locales de comercio, formado con los capitales é industria agena, y con las obras de utilidad y lu- jo que nada le habian costado. No desconocemos por esto que el congreso puede crear derechos y obligaciones por medi- das legislativas, siempre que lo ecsija el bien pú- blico. Pero quitar á los inquilinos el valor de los traspasos y darlos á los propietarios, cierta- mente es una cosa bien diferente y muy fuera de tales funciones. Es proponer un nuevo modo de adquirir el dominio y la propiedad, hasta aho- ra no conocido y usado. Refórmense, repeti- mos, si es necesario, las reglas concernientes á los traspasos en fincas que por primera vez se les impongan, que los anteriores son del resorte del poder judicial, á quien debe dejarse que aplique las leyes preecsistentes, y decida según ellas los casos que ocurran. En suma, ni aun ecsaminándose por el lado de conveniencia y bien general, se puede sostener el indicado proyecto, por ser evidente el sinnú- mero de perjuicios que va á producir. A la hora de esta, con solo la noticia y su publicación, se ha originado ya un trastorno en lo mercantil, cu- yas consecuencias son difíciles de calcular. Los convenios que acerca de traspasos se atraviesan diariamente en el comercio, están paralizados ó rescindidos los que iban á cerrarse. Algunos de este modo alejan una quiebra vergonzosa, ó tra- tan de cumplir religiosamente con sus empe-16 ños; y otros, realizando así sus capitales, los sal- van tal vez de una pérdida segura, ó los hacen mas productivos empleándolos en otras negocia- ciones. Al resto de inquilinos acontece otro tanto, y muchas familias que de las comodidades descen- dieron á la pobreza, proyectando con el dinero del traspaso de sus casas librarse de la indigen- cia que les amaga, se les retraen los traspasado- res, y ven ya desaparecer esta única esperanza que les resta. Al comercio, en lugar de recibir la protección que se merece, se le agrega esta nueva causa sobre las que le agobian y tienen en el aniquilamiento en que yace. Todos, en fin, con muy pocas escepciones, se resienten de estos resultados, que han de ser mayores de salir esta ley, urgiendo por lo mismo la pronta resolución del asunto. A la sabiduría y alta penetración del congreso, no pueden ocultarse los demás poderosos funda- mentos que da de sí la materia y resisten su da- ción. Nosotros en estas ligeras observacio- nes, no hacemos sino indicar los principios cardinales á que se opone el proyecto por sus efectos retroactivos; á los dignos representantes de la nación toca desecharlo, como suplicamos rendidamente lo verifique á la posible brevedad, en obvio de los males que se dejan espuestos. México, y marzo 9 de 1836.—SEÑOR.—Si- guen multitud de firmas.